Terminados os prazos de garantias dados pelas construtoras para recuperar qualquer vicio construtivo nas edificações,os condomínios partem, na maioria das vezes, para o uso da perícia técnica, uma nova ferramenta disponibilizada aos síndicos para solucionar o surgimento de manifestações patológicas, que, por ventura, possam ocorrer.
Define-se perícia técnica como: “Apuração da origem, causa e mecanismo da ação de um fato, condição ou direito relativo a um edifício” (Diretrizes técnicas de Engenharia Diagnóstica em Edificações – Instituto de Engenharia).
Diferentes tipos de manifestações patológicas aparecem nas edificações durante a vida útil de cada uma delas. Para recuperá-las, quando não mais possui as garantias obrigatórias das construtoras, previstas nos Códigos Civil e de Defesa do Consumidor e, ainda, em jurisprudências diversas, os síndicos e/ou os moradores destes edifícios condominiais devem contratar um profissional habilitado, engenheiro ou arquiteto. Ele será o responsável pelo trabalho pericial a ser realizado, que é a perícia técnica.
LAUDO – Este profissional, aqui denominado Perito, deverá possuir uma grande expertise na área e elaborará um laudo, que servirá como parâmetro para a discussão entre as partes, condomínio e construtora, visando a solução da falha construtiva encontrada após o fim das garantias.
Existem dois tipos de perícias técnicas. As perícias extrajudiciais são aquelas realizadas ainda sem a intervenção do Poder Judiciário e contratadas consensualmente pelas duas partes, aqui condomínio e construtora. Já as perícias judiciais são aquelas determinadas pela Justiça, onde um juiz nomeia o Perito Judicial, que produzirá uma prova que o auxiliará numa referida ação.
Conforme pesquisas divulgadas pela mídia, existem milhares de processos envolvendo condomínios nas varas judiciais sem previsão de julgamento.
Atualmente por causa de erros pontuais na execução das edificações, pela deficiente mão de obra usada, pela má qualidade do material utilizado e pelo aparecimento a longo prazo de patologias , dentre outros fatores, muitas ações estão sendo resolvidas no Poder Judiciário pois não acontece o acerto consensual entre as partes, num primeiro momento. Entre as manifestações patológicas mais comuns encontrada nas edificações que, por desacordo entre as partes, acabam tornando-se motivo de uma ação judicial podemos citar:
– Descolamento de placas cerâmicas assentadas nas fachadas e ambientes;
– Problemas na manta de impermeabilização em determinado piso;
– Aparecimento de trincas ou fissuras em locais pontuais;
– Cobrimento deficiente em armaduras de pilares e vigas.
BOM SENSO – Conforme pesquisa divulgadas pela mídia, existem milhares de processos envolvendo condomínios nas varas judiciais sem previsão de julgamento.
Já sabido, mas vale informar que o bom senso deveria prevalecer entre as partes, numa ação extrajudicial, que seria o melhor para ambos. Uma solução para a falha construtiva existente seria encontrada, em um menor prazo de tempo, o que não aconteceria com uma ação judicial, que delonga um maior período para a sua definição.
Assim, a “saúde” do condomínio seria quase que prontamente restabelecida, com o retorno da tranquilidade e da segurança aos síndicos e moradores das edificações.
Kleber José Berlando Martins é presidente da Associação de Peritos Judiciais, Árbitros, Conciliadores e Mediadores de Minas Gerais (ASPEJUDI); diretor da KJ Avaliações e Perícias de Engenharia Ltda.
Texto disponível em Jornal do Síndico – Página 5 – Maio de 2017
